物业服务肉眼可见缩水，保洁保安都不到位，业主可以直接拒交物业费吗？

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条【物业服务义务】
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
该条款明确了物业服务人的基本义务，包括清洁、秩序维护等。如果物业公司未能履行这些义务，可能构成违约。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
该条款强调了业主支付物业费的义务，但也允许在物业服务人未按约定提供服务时，业主可以依法维权。

《物业管理条例》第三十五条【物业服务合同】
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
该条例进一步明确了物业服务企业应按合同约定提供服务，否则可能承担法律责任。

具体情况分析

判断是否构成根本违约

• 如果物业服务的缩水程度严重，例如保洁、保安等基本服务长期不到位，导致业主的基本生活需求和安全无法保障，可能构成根本违约。
• 在这种情况下，业主有权要求物业公司承担责任，但直接拒交物业费仍需谨慎。

业主的应对措施

• 收集证据：业主应首先收集物业服务不到位的证据，如照片、视频、书面记录、证人证言等，以证明物业公司未按合同履行义务。
• 书面交涉：通过业主委员会或全体业主向物业公司提出书面交涉，要求其整改并说明情况。
• 法律途径：如果物业公司拒不整改，业主可以向当地住房和城乡建设主管部门投诉，或通过诉讼、仲裁等法律途径解决。

直接拒交物业费的风险

• 如果业主在未经过法定程序的情况下直接拒交物业费，物业公司可能起诉业主，要求支付物业费及违约金。
• 法院在审理时，通常会审查物业公司是否履行了基本服务义务。如果物业公司确实存在严重违约行为，业主的抗辩可能得到支持；但如果违约程度较轻，业主可能需要承担支付物业费的责任。

结论与建议

结论：物业服务缩水、保洁保安不到位的情况下，业主直接拒交物业费存在法律风险。建议通过合法途径维权，而不是单方面拒交物业费。

行动建议：

风险提示：在未经过法定程序的情况下直接拒交物业费，可能面临被物业公司起诉的风险，甚至可能影响个人信用记录。因此，建议采取合法、理性的方式维护自身权益。